Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint a budapesti lakáspiaci átlag 15%-kal meghaladja a fundamentumok által indokol szintet (MNB, 2019). Az Európai Központi Bank legfrissebb pénzügyi stabilitási jelentése szerint az eurozóna ingatlanárai az enyhe túlárazottság jeleit mutatják.
Noha az elmúlt években a világ számos városából, országából hallhattuk, hogy az ingatlanárak meredek emelkedésnek indultak (1. ábra), honnan tudjuk, mikor túl sok a sok? Mik egyáltalán azok a fundamentumok, amelyekhez képest túlárazottak az ingatlanok?
Reálingatlanár-növekedés, 2013-17, éves átlag (%)
Forrás: IMF: Global Financial Stability Report April 2018
A Nobel-díjas közgazdász Stiglitz (1990) így határozta meg az eszközár-buborékot: „hogyha csakis azért magas ma az ár, mert a befektetők holnap is magas eladási árra számítanak – amikor az „alapvető” tényezők látszólag nem igazolnak egy árat – akkor beszélhetünk buborékról.”
A különféle tanulmányok, szervezetek némiképp eltérnek abban, hogy a kereslet-kínálat mely tényezőit részesítik kitüntetett figyelemben, akárcsak módszertanukban. Az alábbi lista mindenestere kísérletet tesz a leggyakrabban követett, avagy modellekbe beépített tényezők bemutatására:
Fundamentum | Kereslet/ Kínálat | Leírás |
Jövedelem | Kereslet | A magasabb rendelkezésre álló jövedelem a magasabb jövőbeli bérleti díjakon keresztül növelheti a kiadott lakások értékét. A tulajdonosok által lakott lakások ára szintúgy emelkedik, mert a tulajdonosok magasabb lakbért tudnak megspórolni: az ingatlan így számukra is többet ér. A lakásárakat tehát gyakran a háztartások átlagos rendelkezésre álló reáljövedelmével vetik össze és az arányszám hosszú távú alakulását vizsgálják az anomáliák megállapításához. |
Bérleti díj | Kereslet | Amennyiben az ingatlanárak túl magasak a bérleti díjakhoz viszonyítva, egy ingatlantulajdonosnak megéri eladni az ingatlanát és bérelni – ezáltal növelve az ingatlankínálatot (ami csökkenően hat az árakra) és növelve az albérlet-keresletet (ami pedig felfelé hajtja a bérleti díjakat). A lakásár/bérleti díj hányadosa tehát amolyan ingatlanpiaci megfelelője a részvénypiac „Price to earnings” mérőszámának. Túl magas szám azt jelezheti, hogy irreális lakásár-növekedésre számít a piac. |
Tulajdonosi költség („user cost”) | Kereslet | A „user cost” végigveszi egy időperiódusra a tulajdonlással kapcsolatos költségeket és megtakarításokat. A NBER (2005) az alábbi elemeit említi:
o A kamatot, amelyet a lakástulajdonos lakásának értékét befektetve meg tudott volna keresni („opportunity cost”) o Ingatlanadók és ingatlannal kapcsolatos adóalapot csökkentő elemek o Fenntartási költségek o Várt tőkenövekmény o Kockázati prémium. A „user cost” a lakástulajdonlás és a bérlés opciók pontosabb összehasonlítását teszi lehetővé a lakásár/bérleti díj hányadosához képest. Az utóbbi növekedhet például a tulajdonlással kapcsolatos kedvező adózási- vagy kamatváltozások miatt, nem feltétlenül jelez buborékot. |
Népesség | Kereslet | A költözésbeli trendeken túl a demográfiai változásoknak, a korosztályok eloszlásának is fontos szerepe van az ingatlanok iránti kereslet alakulásában. Ausztráliában, Írországban és Norvégiában például összefüggésbe hozták az ingatlanárak emelkedését azzal, hogy a 90-es évek óta folyamatosan gyarapodtak az önálló háztartást alakító korosztályok. |
Háztartások vagyona | Kereslet | A háztartások nettó pénzügyi vagyonának növekedése növeli az ingatlanok iránti keresletet, ezáltal hozzájárul azok árának emelkedéséhez. |
Ingatlanállo-mány, építkezés | Kínálat | Hogyha a lakásállomány mennyisége vagy minősége nem tart lépést a kereslettel, az az árak növekedéséhez vezet. Ez történt többek között Norvégiában is. Kérdés továbbá, hogy a megnövekedett keresletre mennyire és mennyire gyorsan tud reagálni a kínálat. Az építőipar kapacitáshiánya, a még beépíthető terület korlátossága, a hosszadalmas engedélyeztetési eljárások mind-mind kevésbé elasztikus piachoz vezetnek. |
Kamat (ideértve jelzálogkamat) | Kereslet és kínálat | A kamatláb nem csak az alternatív befektetési formák hozamára van hatással („opportunity cost”), hanem az ingatlan, illetve az ingatlanfejlesztő finanszírozási költségét is befolyásolja. |
Adó | Kereslet és kínálat | Az adókörnyezet hatással tud lenni mind az ingatlankeresletre, mind az építkezésekre. Sok országban például legalább részben csökkentheti a jelzáloghitel törlesztőrészlete az adóalapot, a tőkenövekmény adója pedig – bizonyos feltételek teljesülése esetén – gyakran nem vonatkozik az ingatlanokra (IMF, 2018). |
Munkaerőpiac | Kereslet és kínálat | Az építőipari kapacitást befolyásolja a kínálati oldalon, a várható jövőbeli jövedelmeken keresztül pedig a keresletre is hatást gyakorol. |
Fontos látni tehát, hogy az ingatlanárak meredek emelkedése nem feltétlenül, illetve nem minden esetben jelent buborékot; azt a kereslet-kínálat alapvető tényezői is előidézhetik. Az IMF (2018) becslése szerint például Svédországban 4%-kal alacsonyabbak lennének az ingatlanárak hosszú távon, hogyha a törlesztőrészletek nem csökkentenék az adóalapokat és a bérleti díjak se lennének szabályozva. Húsz fejlett országot vizsgálva az IMF tanulmánya arra a következtetésre jut, hogy a 90-es évek óta tartó reál értelemben történő ingatlanár-emelkedés nagy részét – ha nem is egészét – megmagyarázzák a fundamentumok, elsősorban a rendelkezésre álló jövedelem inflációt meghaladó növekedése. Mindez természetesen nem jelenti azt, hogy nem eshetnének az ingatlanárak – akár a fundamentumokban bekövetkező változások miatt is.
Baranyai Eszter
Berki, T., Lakos, G., Szendrei, T. and Winkler, S. (2017), „Magyar lakásárak: Fenn az ernyő, nincsen kas?”, MNB szakmai cikk.
ECB (2019), „Financial Stability Review May 2019”.
Himmelberg, C., Mayer, C. and Sinai, T. (2005), „Assessing high house prices: bubbles, fundamentals and misperceptions”, NBER Working Paper 11643.
IMF(2018), „Fundamental drivers of house prices in advanced economies”, Working Paper 18/164.
Lind, H. (2009) “Price bubbles in housing markets: Concept, theory and indicators”, International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 2 Issue: 1, pp.78-90.
MNB (2019), „Lakáspiaci jelentés 2019. május”.
Stiglitz, J.E. (1990), “Symposium on bubbles”, Journal of Economic Perspectives, Vol. 4 No. 2, Spring, pp. 13‐18.
Főoldali kép forrása: pixabay.com
“Mit jelent az, hogy a lakások túl vannak árazva?” bejegyzéshez egy hozzászólás
Hozzászólások letiltva.