Mit jelent az, hogy a lakások túl vannak árazva?

Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint a budapesti lakáspiaci átlag 15%-kal meghaladja a fundamentumok által indokol szintet (MNB, 2019). Az Európai Központi Bank legfrissebb pénzügyi stabilitási jelentése szerint az eurozóna ingatlanárai az enyhe túlárazottság jeleit mutatják.

Noha az elmúlt években a világ számos városából, országából hallhattuk, hogy az ingatlanárak meredek emelkedésnek indultak (1. ábra), honnan tudjuk, mikor túl sok a sok? Mik egyáltalán azok a fundamentumok, amelyekhez képest túlárazottak az ingatlanok?

Reálingatlanár-növekedés, 2013-17, éves átlag (%)

lakás

Forrás: IMF: Global Financial Stability Report April 2018

A Nobel-díjas közgazdász Stiglitz (1990) így határozta meg az eszközár-buborékot: „hogyha csakis azért magas ma az ár, mert a befektetők holnap is magas eladási árra számítanak – amikor az „alapvető” tényezők látszólag nem igazolnak egy árat – akkor beszélhetünk buborékról.”

A különféle tanulmányok, szervezetek némiképp eltérnek abban, hogy a kereslet-kínálat mely tényezőit részesítik kitüntetett figyelemben, akárcsak módszertanukban. Az alábbi lista mindenestere kísérletet tesz a leggyakrabban követett, avagy modellekbe beépített tényezők bemutatására:

Fundamentum	Kereslet/ Kínálat	Leírás
Jövedelem	Kereslet	A magasabb rendelkezésre álló jövedelem a magasabb jövőbeli bérleti díjakon keresztül növelheti a kiadott lakások értékét. A tulajdonosok által lakott lakások ára szintúgy emelkedik, mert a tulajdonosok magasabb lakbért tudnak megspórolni: az ingatlan így számukra is többet ér. A lakásárakat tehát gyakran a háztartások átlagos rendelkezésre álló reáljövedelmével vetik össze és az arányszám hosszú távú alakulását vizsgálják az anomáliák megállapításához.
Bérleti díj	Kereslet	Amennyiben az ingatlanárak túl magasak a bérleti díjakhoz viszonyítva, egy ingatlantulajdonosnak megéri eladni az ingatlanát és bérelni – ezáltal növelve az ingatlankínálatot (ami csökkenően hat az árakra) és növelve az albérlet-keresletet (ami pedig felfelé hajtja a bérleti díjakat). A lakásár/bérleti díj hányadosa tehát amolyan ingatlanpiaci megfelelője a részvénypiac „Price to earnings” mérőszámának. Túl magas szám azt jelezheti, hogy irreális lakásár-növekedésre számít a piac.
Tulajdonosi költség („user cost”)	Kereslet	A „user cost” végigveszi egy időperiódusra a tulajdonlással kapcsolatos költségeket és megtakarításokat. A NBER (2005) az alábbi elemeit említi: o A kamatot, amelyet a lakástulajdonos lakásának értékét befektetve meg tudott volna keresni („opportunity cost”) o Ingatlanadók és ingatlannal kapcsolatos adóalapot csökkentő elemek o Fenntartási költségek o Várt tőkenövekmény o Kockázati prémium. A „user cost” a lakástulajdonlás és a bérlés opciók pontosabb összehasonlítását teszi lehetővé a lakásár/bérleti díj hányadosához képest. Az utóbbi növekedhet például a tulajdonlással kapcsolatos kedvező adózási- vagy kamatváltozások miatt, nem feltétlenül jelez buborékot.
Népesség	Kereslet	A költözésbeli trendeken túl a demográfiai változásoknak, a korosztályok eloszlásának is fontos szerepe van az ingatlanok iránti kereslet alakulásában. Ausztráliában, Írországban és Norvégiában például összefüggésbe hozták az ingatlanárak emelkedését azzal, hogy a 90-es évek óta folyamatosan gyarapodtak az önálló háztartást alakító korosztályok.
Háztartások vagyona	Kereslet	A háztartások nettó pénzügyi vagyonának növekedése növeli az ingatlanok iránti keresletet, ezáltal hozzájárul azok árának emelkedéséhez.
Ingatlanállo-mány, építkezés	Kínálat	Hogyha a lakásállomány mennyisége vagy minősége nem tart lépést a kereslettel, az az árak növekedéséhez vezet. Ez történt többek között Norvégiában is. Kérdés továbbá, hogy a megnövekedett keresletre mennyire és mennyire gyorsan tud reagálni a kínálat. Az építőipar kapacitáshiánya, a még beépíthető terület korlátossága, a hosszadalmas engedélyeztetési eljárások mind-mind kevésbé elasztikus piachoz vezetnek.
Kamat (ideértve jelzálogkamat)	Kereslet és kínálat	A kamatláb nem csak az alternatív befektetési formák hozamára van hatással („opportunity cost”), hanem az ingatlan, illetve az ingatlanfejlesztő finanszírozási költségét is befolyásolja.
Adó	Kereslet és kínálat	Az adókörnyezet hatással tud lenni mind az ingatlankeresletre, mind az építkezésekre. Sok országban például legalább részben csökkentheti a jelzáloghitel törlesztőrészlete az adóalapot, a tőkenövekmény adója pedig – bizonyos feltételek teljesülése esetén – gyakran nem vonatkozik az ingatlanokra (IMF, 2018).
Munkaerőpiac	Kereslet és kínálat	Az építőipari kapacitást befolyásolja a kínálati oldalon, a várható jövőbeli jövedelmeken keresztül pedig a keresletre is hatást gyakorol.

Fontos látni tehát, hogy az ingatlanárak meredek emelkedése nem feltétlenül, illetve nem minden esetben jelent buborékot; azt a kereslet-kínálat alapvető tényezői is előidézhetik. Az IMF (2018) becslése szerint például Svédországban 4%-kal alacsonyabbak lennének az ingatlanárak hosszú távon, hogyha a törlesztőrészletek nem csökkentenék az adóalapokat és a bérleti díjak se lennének szabályozva. Húsz fejlett országot vizsgálva az IMF tanulmánya arra a következtetésre jut, hogy a 90-es évek óta tartó reál értelemben történő ingatlanár-emelkedés nagy részét – ha nem is egészét – megmagyarázzák a fundamentumok, elsősorban a rendelkezésre álló jövedelem inflációt meghaladó növekedése. Mindez természetesen nem jelenti azt, hogy nem eshetnének az ingatlanárak – akár a fundamentumokban bekövetkező változások miatt is.

Baranyai Eszter

Berki, T., Lakos, G., Szendrei, T. and Winkler, S. (2017), „Magyar lakásárak: Fenn az ernyő, nincsen kas?”, MNB szakmai cikk.

ECB (2019), „Financial Stability Review May 2019”.

Himmelberg, C., Mayer, C. and Sinai, T. (2005), „Assessing high house prices: bubbles, fundamentals and misperceptions”, NBER Working Paper 11643.

IMF(2018), „Fundamental drivers of house prices in advanced economies”, Working Paper 18/164.

Lind, H. (2009) “Price bubbles in housing markets: Concept, theory and indicators”, International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 2 Issue: 1, pp.78-90.

MNB (2019), „Lakáspiaci jelentés 2019. május”.

Stiglitz, J.E. (1990), “Symposium on bubbles”, Journal of Economic Perspectives, Vol. 4 No. 2, Spring, pp. 13‐18.

Főoldali kép forrása: pixabay.com