Az elmúlt években a világ számos részén, így Magyarországon is, a kamatok nulla közeli szintre csökkentek támogatva a gazdaság kilábalását a válságból. Befektetői oldalról ez egyben azt is jelentette, hogy a magasabb hozamú eszközök iránti kereslet megnövekedett. Az ingatlanpiac az egyik kiemelt célpiaccá vált az elmúlt években mind a lakossági, mind pedig az intézményi befektetők részéről. Ennek egyik egyértelmű jele a hazai lakáspiac tartós fellendülése, ami például Budapesten az elmúlt néhány évben az átlagárak megduplázódását eredményezte. Hasonló folyamatok figyelhetők meg a kereskedelmi ingatlanpiacon is. A válság utáni mélypontokhoz képest megsokszorozódott a tranzakciók értéke. Különösen szembetűnő volt a 2016-17-es év, ami már-már a válság előtti szinteket ostromolta.
Befektetési volumenek a különböző kereskedelmi ingatlan szegmensekben
Forrás: CBRE, Cushman&Wakefield, EKB, MNB.
Kiemelkedően teljesített az irodapiac és a kiskereskedelmi ágazat is. A megnövekvő kereslet mellett fokozatosan csökkentek a hozamok is az elmúlt években, és ugyancsak a válság előtti szintek közelébe értek, de a kiskereskedelmi ingatlanoknál már némiképp el is maradtak attól.
Hozamszintek a különböző kereskedelmi ingatlan szegmensekben Budapesten
Forrás: CBRE, Cushman&Wakefield.
A kiskereskedelmi szektor ilyen kiemelt szerepe különösen érdekes lehet. Bár a fogyasztás elmúlt években látott növekedése nyilvánvalóan támogatja ezt a folyamatot, ez az a terület, ahol a legnagyobb változások várhatóak. A vásárlás növekvő része online zajlik. Bár ez még mindig csak 20 százalék körüli arányt jelent az angolszász területeken, a régiónkban pedig kb. 5 százalékot, a trend egyértelmű. Így adja magát a kérdés, hogy miért fektetnek pénzt komoly befektetők kiskereskedelmi egységekbe. Van-e egyáltalán jövője ezeknek hosszú távon?
A rövid válasz természetesen az, hogy van, különben nem látnánk ilyen jelentős keresletet. A várakozás viszont az, hogy ezek az ingatlanok fokozatos, nagymértékű funkcionális átalakulás előtt állnak. A várható tendenciák közül kiemelt, hogy egyre nagyobb funkcionális eltérés lesz a különböző egységek között elsősorban a lokációnak megfelelően. A kevésbé frekventált helyeken vagy kisebb városokban levő központoknak jelent majd leginkább kihívást az online kereskedelem terjedése, de a legtöbb szereplőnek fokozatos funkcióváltásra lesz szüksége. A legellenállóbbnak a designer outletek és a luxustermékek kereskedői bizonyulhatnak, de az élelmiszervásárlással kapcsolatos szokások is lassabban változhatnak.
A funkcióváltás középpontjába pedig a közösségi tér, találkozási pont felé való elmozdulás kerülhet. Így a különböző szolgáltatók, a szórakoztatóipar vagy a közösségi irodák is egyre nagyobb teret kaphatnak a klasszikus boltokkal szemben. Fel kell készülni arra is, hogy az online és offline vásárlás közötti határ egyre inkább elmosódik, így a boltoknak egyfajta showroom funkciót is be kell tölteni, ahol a vásárlók csak megnézik azt a terméket, amit online vesznek majd meg. Ennek persze a fordítottja is egyre gyakoribbá válik, vagyis az online kiválasztott termékeket végül a boltban vásárolják.
A kényelmes időszaknak tehát vége. A falak, a jó lokáció már nem elég a sikerhez.
Banai Ádám
Főoldali kép forrása: pixabay.com
