Megjelenik a klímaváltozás az ingatlanárakban?

2010 január 18-án az észak-karolinai Rodanthe falvacskában egy különleges vonulásnak[1] lehettünk volna tanúi: a Serendipity 3-emeletes, tornyos házat – amely egy hollywoodi filmben is központi szerepet kapott Richard Gere mellett – egy hatalmas nyitott platós teherautóra emelték, és a helyi lakosok buzgó kísérete, fényképezőgépeik (telefonjaik) aktív kattogtatása mellett fél mérföldnyivel odébb tették le. A 30-perces vonulást leginkább egy parádéhoz hasonlították, de az ok sokkal prózaibb volt. A tengerszint emelkedése, a partszakasz erodálódása következtében az épület hamarosan a tenger martalékává vált volna. És ez egyáltalán nem számított egyedi esetnek (Leatherman, 2018). A költözés nyilvánvalóan igen költséges volt, illetve nem minden esetben ez a megoldás. Vajon mennyire van beárazva a klímaváltozás a házárakba?

Mielőtt rátérünk a válaszra, érdemes röviden összefoglalni, hogy a klímatudósok szerint mi is vár ránk, amennyiben nem csökken számottevően az üvegházhatású gázok kibocsátása. Az ENSZ Éghajlatváltozási Kormányközi Testülete (IPCC) jelentése– amelyben több tucat éghajlatmodell eredményeire támaszkodik – kiemel néhány hatást (Collins és szerzőtársai, 2013).

Először is emelkedni fog a globális évi középhőmérséklet, de nagy regionális különbségekkel. Az északi sarkvidék fogja előreláthatólag a legnagyobb hőmérséklet-növekedést megtapasztalni. Szélsőséges hőmérséklet a legtöbb, de nem minden esetben meleget, mintsem hideget fog jelenteni. A melegebb periódusok (hőhullámok) gyakorisága, intenzitása és hossza is meg fog növekedni. A csapadék mennyisége növekedni fog, de itt is jelentős regionális különbségekre számítanak. Végezetül a jégtakarók olvadása és a mélyóceán melegedése pedig a tengerszint emelkedéséhez fog vezetni. Magyarország esetében egyébként az Országos Meteorológiai Szolgálat kutatói kimutattak egy, az 1980-as években kezdődött intenzív melegedést.

Milyen csatornákon keresztül tud az éghajlatváltozás a lakásárakra hatni? A teljesség igénye nélkül:

Talán a legnyilvánvalóbb kockázat a fizikai rongálódásé: a tengerszint emelkedése, az esőzések okozta árvizek, vagy a magasabb hőmérséklet és a szárazabb időjárással összefüggő erdőtüzek következményeképp.
A melegedés a lakosság és a helyi gazdaság szereplőire is hatással lehet. Egy bizonyos szint felett a magasabb hőmérséklet alacsonyabb termelékenységhez (Zivin és Neidell, 2014), mezőgazdasági és ipari kibocsátáshoz (Schlenker és Roberts, 2009 és Jones and Olken, 2010) vezethet. Ezzel összefüggésben vannak kutatások, amelyek a magasabb hőmérsékletet alacsonyabb vállalati profittal (Addoum, Ng, and Ortiz-Bobea, 2018) vagy gazdasági teljesítménnyel hozzák összefüggésbe (Dell, Jones, and Olken, 2012; Burke, Hsiang, and Miguel, 2015). A szélsőséges hőmérséklet magasabb halálozási rátával párosul (Deschenes and Greenstone, 2011). Mindenezen hatások pedig előidézhetnek átrendeződéseket a helyi gazdasági életben vagy a lakosságszámban, -összetételben.
A jelzáloghitelező intézmények klímával kapcsolatos kockázatvállalási hajlandósága is fontos. Ha kevesen hiteleznek, vagy csak jelentős felárral például egy árvíznek kitett területen, az be fog épülni az ottani ingatlanárakba.
Nem utolsósorban pedig a helyi vagy központi politikai döntéshozók klímaváltozáshoz való hozzáállása is számít, hiszen egy-egy intézkedéssel jelentősen tudnák befolyásolni az éghajlatváltozásnak leginkább kitett területeken történő építkezéseket, vagy támogatni az alkalmazkodást – például a partszakasz költséges “újrahomokosításával” (beach nourishment), ahogy ez Miami, Florida strandjánál történt az 1980-as években (Leatherman, 2018).

A klímaváltozás ingatlanárra gyakorolt hatását vizsgáló kutatások gyerekcipőben járnak, és elsősorban a tengerszint-emelkedést vizsgálják. Itt három fontos tanulmány eredményeiről ejtünk szót. Mindhárom az USA lakásárait vizsgálja, többek között az adatok mennyisége és (számukra való) hozzáférhetősége miatt.

Bernstein és szerzőtársai (2019) azt találták, hogy a tengerszint-emelkedésnek kitett ingatlanok átlagosan 7 százalékkal olcsóbbak, mint a hasonló, környékbeli ingatlanok. Egész pontosan a tengerparttól legfeljebb 0,25 mérföldnyire elhelyezkedő ingatlanokat vizsgálják, és 6 lábnyi (kb. 1,8 méternyi) globális tengerszint-emelkedéssel számolnak. Minél inkább kitett egy ingatlan, annál olcsóbb: az egy lábbal (30 cm-rel) a tengerszint felett található ingatlanok 15 százalékkal olcsóbbak, szemben a csak 6 lábnyi (1,8 méternyi) tengerszint-emelkedésnek kitett építmények 4 százalékával.

Murfin és Spiegel (2020) ezzel szemben nem talál hatást talajsüllyedést és talajemelkedést is figyelembe véve. Tanulmányuk szerint ezek a talajmozgások kulcsfontosságúak. A texasi Galveston például a tengerszinthez viszonyítva az USA többi részeihez képest nagyobb mértékben fog süllyedni amiatt, hogy kiáramlik a víz az agyag víztartó rétegekből. Ezzel szemben az alaszkai Juneau vonatkozásában a tengerszint emelkedésnél nagyobb mértékű talajemelkedést várnak.

Intuitíve akkor várnánk nagyobb beárazódást, ha a lakosság, a hitelezők és a politikai döntéshozók széles köre is tisztában van a klímaváltozás kockázataival. A klímaváltozásban való hit hatását Baldauf és szerzőtársai (2020) ki is mutatták Floridát vizsgálva. Egy széleskörű konszenzus a klímaváltozás jelenségével kapcsolatban az alkalmazkodás (adaptation) helyi lehetőségeinek aktívabb felkutatását és implementálását eredményezheti, illetve esetlegesen még a negatív környezeti hatások csökkentésére (mitigation) is sarkallhat. Az USA-ban azonban csak az emberek kétharmada hisz a globális felmelegedésben, és csak 52 százalékuk gondolja, hogy a legtöbb tudós szerint létezik ez a jelenség (Howe et al., 2015). Érdekes még, hogy nem feltétlenül ott hisznek benne a legtöbben, ahol az előrejelzések leginkább előrevetítik a hőmérsékleti hatást (az ábrán a piros jelzi, hogy a hatáshoz képest relatíve kevesen hisznek benne). A klímaelőrejelzések beárazódásának mértéke így földrajzilag igen eltérő lehet.

Disszonancia a klímaprojekciók és a klímaváltozásban való hit földrajzi mintázata között

Forrás: ACIS, Yale Climate Opinion Map 2018, mapchart.net, saját számítás. Az ábra az a) klímaelőrejelzés és a b) klímaváltozásban való hit különbségét mutatja. Előbbi az olyan napok számának várható növekedése, amikor a csúcshőmérséklet meghaladja a 90°F-ot, avagy 32°C-t, sztenderdizálva. (2048-as projekció minusz 2003-2012 historikus átlag.) Utóbbi a lakosságon belül azok aránya, akik szerint van globális felmelegedés, sztenderdizálva. A piros (kék) színek azt jelzik, hogy a megyében az országos átlaghoz képest kevesebb a klímaváltozásban hívők aránya, mint ami a megyére vonatkozó klímaelőrejelzés alapján logikusnak tűnne. Floridában például a meleg napok számának növekedése jelentősen meghaladja az országos átlagot, de a populáción belül a klímaváltozásban hívők aránya nem.

Konklúziónk az éghajlat-előrejelzések ingatlanárban való megjelenése kapcsán tehát egyelőre annyi lehet, hogy nincs egyértelmű eredmény, de a klímaváltozásban való hit fontosnak tűnik. Az árban való megjelenés mindenképpen kívánatos lenne, és segíthetne például elkerülni az olyan látszólag abszurd jelenségeket az USA partmenti államainak egy részében, miszerint a lakásállomány bővülési üteme az áradásnak kitett területeken sokkal magasabb, mint az annak nem kitett területeken.

Baranyai Eszter

Hivatkozások:

Addoum, J., Ng,D., and Ortiz-Bobea, A., 2019. Temperature shocks and industry earnings news. Working Paper.
Baldauf, M., Garlappi, L., and Yannelis, C., 2020. Does Climate Change Affect Real Estate Prices? Only If You Believe In It. The Review of Financial Studies, 33 (3), pp. 1256–1295.
Bernstein, A., Gustafson M. T., and Lewis, R., 2019. Disaster on the horizon: the price effect of sea level rise. Journal of Financial Economics, 134 (2), pp. 253-272.
Burke, M., Hsiang, S.M. and Miguel, E., 2015. Global non-linear effect of temperature on economic production. Nature 527, pp. 235-239.
Collins, M., Knutti, R., Arblaster, J., Dufresne, J.-L., Fichefet, T., Friedlingstein, P., Gao, X., Gutowski, W.J., Johns, T., Krinner, G., Shongwe, M., Tebaldi, C., Weaver, A.J. and Wehner, M., 2013. Long-term Climate Change: Projections, Commitments and Irreversibility. In: Climate Change 2013: The Physical Science Basis. Contribution of Working Group I to the Fifth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change [Stocker, T.F., D. Qin, G.-K. Plattner, M. Tignor, S.K. Allen, J. Boschung, A. Nauels, Y. Xia, V. Bex and P.M. Midgley (eds.)]. Cambridge University Press, Cambridge, United Kingdom and New York, NY, USA.
Dell, M., Jones, B.F., and Olken, B.A., 2012. Temperature shocks and economic growth: Evidence from the last half century. American Economic Journal: Macroeconomics 4(3), pp. 66-95.
Deschênes, O., and Greenstone, M., 2011. Climate Change, Mortality, and Adaptation: Evidence from Annual Fluctuations in Weather in the US. American Economic Journal: Applied Economics, 3 (4): 152-85.
Howe, P., Mildenberger, M., Marlon, J.R., and Leiserowitz, A., 2015. Geographic variation in opinions on climate change at state and local scales in the USA. Nature Climate Change, 5: 596-603.
Jones, B. F., and Olken, B.A., 2010. Climate shocks and exports. American Economic Review 100(2), pp. 454-459.
Leatherman, S.-P., 2018. Coastal erosion and the United States National Flood Insurance Program. Ocean & Coastal Management, 156, pp. 35-42.
Murfin, J. and Spiegel, M., 2020. Is the risk of sea level rise capitalized in residential real estate? The Review of Financial Studies, 33 (3), pp. 1217-1255.
Schlenker, W., and Roberts, M.J., 2009. Nonlinear temperature effects indicate severe damages to US crop yields under climate change. Proceedings of the National Academy of Sciences 106 (37), pp. 15594-15598.
Zivin, J., and Neidell, M., 2014. Temperature and the allocation of time: Implications for climate change. Journal of Labor Economics, 32, pp.1-26.